A União Europeia passou a aplicar novas regras de transparência para plataformas de aluguel de curta duração, como Airbnb, Booking.com e Expedia, em meio ao avanço dos preços dos imóveis e dos aluguéis em várias cidades do continente.
O regulamento europeu entrou em aplicação em 20 de maio de 2026. A medida não cria um limite único para o número de apartamentos turísticos, mas estabelece uma estrutura comum para que governos nacionais e administrações municipais consigam identificar propriedades, fiscalizar anúncios e aplicar suas próprias restrições.
Nos países ou cidades que adotarem sistemas de registro, cada imóvel destinado ao aluguel de curta duração deverá receber um número único. As plataformas precisarão exibir e verificar esse registro, realizar controles periódicos e retirar anúncios considerados irregulares quando forem notificadas pelas autoridades.
As empresas também deverão transmitir mensalmente informações sobre reservas, número de hóspedes e noites ocupadas por meio de pontos digitais criados pelos Estados participantes. O objetivo é dificultar a operação de imóveis clandestinos e permitir que os governos compreendam com maior precisão o impacto das hospedagens turísticas sobre cada bairro. Comissão Europeia
Mercado de hospedagem continua crescendo
O endurecimento das regras ocorre durante uma expansão significativa das reservas realizadas por plataformas digitais.
Segundo o Eurostat, aproximadamente 952 milhões de noites foram reservadas em 2025 por meio do Airbnb, Booking.com e Expedia em países da União Europeia e da Associação Europeia de Livre Comércio.
O volume cresceu 11,4% em relação a 2024 e ficou muito acima das 512 milhões de noites registradas em 2019, antes da pandemia.
Isso significa que, em média, cerca de 2,6 milhões de turistas por noite permaneceram em alojamentos reservados por essas plataformas durante 2025.
A França recebeu mais de 213 milhões de noites, representando mais de um quinto do total. Paris permaneceu como o destino urbano mais procurado, com aproximadamente 26,3 milhões de noites.
O crescimento demonstra a importância econômica desse modelo para o turismo europeu, mas também aumenta a pressão sobre cidades nas quais apartamentos residenciais podem gerar receitas consideravelmente maiores quando são oferecidos por poucos dias a visitantes. Eurostat — alojamento de curta duração
Por que o Airbnb pode afetar os aluguéis
Um proprietário que disponibiliza um apartamento para moradores permanentes recebe normalmente um valor mensal relativamente previsível.
Quando a mesma propriedade é alugada por noite a turistas, a receita potencial pode ser maior, principalmente em bairros históricos, regiões costeiras e cidades com grande fluxo internacional.
Essa diferença cria um incentivo para retirar imóveis do mercado residencial e transferi-los para o turismo. Quanto maior for o número de apartamentos convertidos, menor poderá ser a oferta disponível para famílias, estudantes e trabalhadores.
O impacto não é igual em todas as cidades. Em regiões com muitos imóveis vazios, grande volume de novas construções ou turismo limitado, as plataformas podem ter pouca influência sobre os preços gerais.
Em bairros centrais com oferta reduzida, contudo, a concentração de alojamentos turísticos pode produzir efeitos maiores. O problema tende a ser mais intenso quando investidores compram vários apartamentos exclusivamente para locações de curta duração, em vez de moradores alugarem ocasionalmente um quarto ou sua residência principal.
Uma análise preparada para a comissão especial do Parlamento Europeu sobre a crise habitacional concluiu que o aluguel turístico de uma propriedade inteira, quando não utilizada como residência principal, possui maior capacidade de afetar o mercado do que o simples compartilhamento da casa onde o anfitrião vive.
O estudo também observou que a receita obtida por uma propriedade turística pode ser de três a quatro vezes superior à de um contrato tradicional em determinadas localidades, criando um forte estímulo econômico para a conversão dos imóveis. Parlamento Europeu
Preços de imóveis e aluguéis continuam aumentando
Os dados mais recentes do Eurostat mostram que os custos de moradia continuaram subindo durante o primeiro trimestre de 2026.
Os preços das casas na União Europeia aumentaram 5,1% em comparação com o mesmo período de 2025. Os aluguéis avançaram 3%.
Em relação ao último trimestre de 2025, os imóveis ficaram 1,2% mais caros, enquanto os aluguéis cresceram 0,7%.
Portugal apresentou a maior elevação dos preços residenciais entre os países com dados disponíveis quando o primeiro trimestre de 2026 foi comparado com a média de 2025. O aumento português chegou a 10,3%, seguido por Bulgária, com 9,4%, e Eslováquia, com 9,1%.
Os aluguéis subiram na maioria dos países. A Croácia apresentou crescimento de 21,9%, enquanto Bulgária e Grécia registraram aumentos de 6,4% e 5%, respectivamente. Eurostat — preços das casas e aluguéis
Esses resultados não podem ser atribuídos apenas ao Airbnb ou a outras plataformas.
A valorização dos imóveis também está relacionada à falta de novas construções, ao custo dos materiais, às restrições urbanísticas, às taxas de juros, ao crescimento populacional, à migração para grandes cidades e à utilização de propriedades como investimentos.
Casas vazias, edifícios degradados, demora na concessão de licenças e quantidade insuficiente de habitação pública também reduzem a oferta disponível.
Por esse motivo, retirar apartamentos das plataformas pode ajudar bairros específicos, mas dificilmente será suficiente para resolver sozinho a crise habitacional europeia.
Córsega afirma ter recuperado 233 moradias
Um exemplo recente vem de Bastia, cidade localizada na ilha francesa da Córsega.
A administração municipal afirma ter devolvido 233 imóveis ao uso residencial permanente após dois anos de fiscalização e aplicação de regras contra a expansão dos alojamentos turísticos.
Segundo os números apresentados pela cidade, 191 unidades de aluguel de curta duração foram encerradas e 149 proprietários desistiram de continuar a atividade.
As regras de Bastia exigem registro obrigatório e estabelecem um sistema de compensação para proprietários que operam várias unidades. Em determinadas situações, quem deseja transformar uma residência em alojamento turístico precisa disponibilizar outro imóvel equivalente para aluguel de longa duração.
A cidade também limita a locação da residência principal a 120 dias por ano e restringe o uso turístico de imóveis adquiridos recentemente.
As autoridades afirmam que aproximadamente 35 mil noites de hospedagem foram transferidas dos apartamentos turísticos para os hotéis e que os preços das propriedades nas áreas afetadas caíram cerca de 10% entre 2022 e 2025.
Os resultados, contudo, são contestados por opositores locais, que questionam a metodologia da prefeitura e afirmam que os preços não diminuíram de maneira uniforme.
O caso demonstra uma dificuldade importante: um imóvel retirado do Airbnb não se transforma obrigatoriamente em uma residência acessível. O proprietário pode mantê-lo vazio, utilizá-lo como segunda casa ou colocá-lo à venda por um preço fora do alcance dos moradores. Le Monde
Airbnb contesta responsabilidade principal
A Airbnb argumenta que sua participação no problema habitacional europeu é frequentemente superestimada.
Segundo dados divulgados pela própria empresa, os anúncios de residências inteiras ocupadas por pelo menos 120 noites em 2025 representariam somente 0,13% do total de unidades habitacionais da União Europeia.
Considerando todos os anúncios de residências inteiras, a plataforma afirma que a participação continuaria inferior a 1% do estoque habitacional europeu.
Nas dez cidades mais populosas da União Europeia, a média apresentada pela empresa seria de 0,37%, variando de 0,09% em Berlim a 0,65% em Paris.
A Airbnb também afirma que 80% dos anfitriões pesquisados na União Europeia disponibilizavam apenas uma residência inteira e que 47% utilizavam a renda recebida para ajudar a permanecer no próprio imóvel.
De acordo com estimativas encomendadas pela empresa, os hóspedes da plataforma contribuíram com mais de €53,2 bilhões para o Produto Interno Bruto da União Europeia em 2025 e ajudaram a sustentar mais de 904 mil empregos.
Esses dados devem ser analisados considerando que foram publicados pela própria companhia, interessada em evitar restrições mais rigorosas. Ainda assim, demonstram que o setor não é composto apenas por grandes investidores e empresas profissionais.
Há proprietários que alugam um quarto, disponibilizam a residência durante viagens ou utilizam a plataforma como complemento de renda. Uma proibição geral atingiria também essas pessoas, mesmo quando sua atividade possui pouco impacto sobre a oferta habitacional. Airbnb
Diferença entre compartilhar uma casa e operar vários imóveis
Uma das questões centrais do debate é a diferença entre o anfitrião ocasional e o operador profissional.
Quando uma pessoa aluga um quarto dentro da residência onde vive, nenhum apartamento completo é necessariamente retirado do mercado.
Situação semelhante ocorre quando uma família disponibiliza a própria casa durante algumas semanas de férias. A propriedade continua sendo utilizada como residência principal durante a maior parte do ano.
O impacto pode ser diferente quando uma pessoa ou empresa controla vários apartamentos inteiros e os utiliza permanentemente como hospedagem turística.
Por essa razão, diversas cidades adotam limites diferentes conforme o tipo de atividade. Algumas permitem que a residência principal seja alugada durante 30, 90 ou 120 noites por ano, mas exigem autorização especial para propriedades destinadas exclusivamente ao turismo.
Outras criam zonas de contenção, impedem novas licenças em bairros sobrecarregados ou cobram impostos maiores de operadores profissionais.
A nova estrutura europeia deverá ajudar as autoridades a separar essas situações. Com dados sobre o número de propriedades, noites reservadas e identidade dos responsáveis, será mais fácil identificar pessoas que anunciam vários imóveis como se fossem anfitriões ocasionais.
Limitações podem reduzir a oferta para turistas
A retirada de alojamentos das plataformas também pode produzir efeitos sobre os visitantes e sobre a economia local.
Com menos apartamentos disponíveis, os preços das hospedagens podem aumentar, especialmente durante o verão, festivais, competições esportivas e grandes conferências.
Famílias e grupos que precisam de cozinha, vários quartos ou permanência prolongada podem encontrar menos alternativas aos hotéis.
Restaurantes, lojas e atrações localizadas fora das zonas hoteleiras também podem perder parte do movimento gerado pelos visitantes.
Por outro lado, uma cidade com moradores permanentes possui escolas, supermercados, farmácias, oficinas e outros serviços necessários durante o ano inteiro. Quando grande parte dos imóveis de um bairro é ocupada apenas por turistas, o comércio local pode ser substituído por lojas de lembranças, bares e serviços voltados exclusivamente aos visitantes.
O equilíbrio precisa considerar tanto a receita turística quanto a capacidade de professores, enfermeiros, policiais, trabalhadores de restaurantes e outros profissionais permanecerem nas cidades onde trabalham.
Cadastro não reduz preços automaticamente
As novas regras da União Europeia estão concentradas principalmente na transparência e no compartilhamento de informações.
O regulamento não determina quantos alojamentos uma cidade pode ter, não fixa os preços dos aluguéis e não obriga um proprietário a oferecer sua propriedade para moradores permanentes.
As decisões continuarão sendo tomadas pelos governos nacionais, regiões e municípios.
Uma cidade poderá utilizar os dados para estabelecer limites rigorosos. Outra poderá apenas cobrar impostos e verificar se as propriedades cumprem normas de segurança.
O principal avanço será reduzir a dificuldade de fiscalização. Antes das novas regras, uma prefeitura poderia aprovar uma limitação, mas não possuir informações suficientes para descobrir quem estava operando ilegalmente.
Agora, plataformas deverão participar mais diretamente da verificação dos registros e da remoção dos anúncios irregulares.
O resultado sobre os preços dependerá do número de imóveis efetivamente devolvidos ao mercado residencial e da quantidade de famílias procurando moradia.
Construção de novas casas continua necessária
Especialistas e autoridades reconhecem que a regulação das plataformas precisa fazer parte de uma política habitacional mais ampla.
Aumentar a oferta exige acelerar licenças, recuperar edifícios abandonados, utilizar terrenos urbanos, ampliar a habitação pública e criar condições para a construção privada.
Governos também podem incentivar contratos de longa duração, proteger proprietários contra inadimplência e oferecer apoio direcionado a famílias de baixa renda.
Sem novas moradias, o crescimento da população e a concentração de empregos continuarão pressionando os preços, mesmo que todos os apartamentos turísticos sejam regulamentados.
Também será necessário avaliar imóveis mantidos vazios por longos períodos, segundas residências usadas poucas semanas por ano e propriedades adquiridas apenas como reserva financeira.
Em algumas cidades, essas categorias representam uma parcela maior do estoque residencial do que as unidades anunciadas em plataformas.
Debate deverá continuar
O Airbnb transformou a maneira como turistas encontram hospedagem e permitiu que proprietários obtenham renda com quartos e imóveis pouco utilizados.
Ao mesmo tempo, a profissionalização do setor criou empresas que controlam dezenas ou centenas de propriedades em cidades onde moradores enfrentam dificuldades para encontrar uma casa.
As novas regras europeias representam uma tentativa de abandonar decisões baseadas apenas em estimativas. Governos deverão receber dados mais completos e poderão identificar quais bairros concentram alojamentos, quantas unidades operam irregularmente e quanto tempo permanecem reservadas.
Essa informação permitirá aplicar restrições de forma mais direcionada, preservando anfitriões ocasionais enquanto limita operações com maior impacto sobre a oferta residencial.
Os dados mais recentes mostram que o custo de moradia continua subindo e que o mercado de hospedagens digitais permanece em forte expansão.
A regulamentação do Airbnb pode devolver parte dos imóveis aos moradores, sobretudo em centros turísticos muito pressionados. Porém, a solução duradoura dependerá também da construção de novas casas, recuperação de edifícios, ampliação da habitação pública e melhor utilização dos imóveis já existentes.